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郑州中心城区土地告急 房价进入万元时代

  对于郑州市主城区的划分,历来都不太清楚,但各方都基本认同的区域是三环以内,具体而言就是西环路以东,北三环以南,南三环以北,中州大道以西,这也是郑州楼市最传统最重要的核心区域。在过去的五年里,主城区的项目变化非常大,而随着土地价格升温,郑州市中心城区的房价也开始向万元时代跨越。

变化 购买力外流的5年
  如果非要总结郑州楼市的变化趋势,购买力不断外流,可能称得上最贴切的总结。
  2008年之后,郑州不仅有郑东新区分流了整个主城区的购房需求,与此同时,在“东移北扩”的城市发展战略之下,有经济实力的购房者大多将郑东新区作为最主要的购房区域,而实力稍逊的购房者——也就是当时的刚性需求,则大多将房子买在了北区,有一段时间,北区占据了郑州楼市的主要市场。
  后来,随着北区土地的消化,新开发项目逐渐减少,购买力开始回流,但此时主城区的项目大多为城中村改造项目,加上主城区成熟的配套和完善的交通,使购买力短暂回流。但在2011年以后,随着限购和郑州都市区组团发展战略的实施,在政策的挤压和引导下,不少购买力开始“出城”,众多郊区项目也因此迎来了春天。
  总体而言,随着城市框架的拉大,郑州主城区的范围也逐步扩大,购买力外流也成为城市发展的题中之义,不足为奇。

成长 成就升龙系和正商系
  在2008年以后,郑州主城区供应的土地十分有限,大量的项目都是由曾经的城中村改造而来。
  这也成就了郑州最大的两个开发势力:升龙系和正商系。升龙系从燕庄改造(升龙·曼哈顿项目),到小李庄改造(升龙国际中心项目),再到后来的升龙·汇金广场、升龙天汇广场,成为郑州市城中村改造的专家。
  而正商则以航海东路附近为大本营,相继开发了金色港湾、新蓝钻、正商城、蓝海港湾等,成为东南板块的“庄家”。后来,正商又在秦岭路附近开发了正商·明钻,农业路附近开发了正商·恒钻等多个项目,成为郑州楼市不可忽视的实力派。
  曾经有一段时间,正商和升龙两家品牌开发商的销售面积占据了郑州市半壁江山,而在郑州市房管局公布的商品住宅销售面积排行榜上,这两家也屡屡占据前排。

现状 城市综合体扎堆
  如果要给过去5年的房地产市场创新名次排个座次的话,“综合体”这三个字绝对能名列前茅。
  不知道确切时间是何时,城市综合体概念开始风生水起,郑州市主城区,特别是西部区域,在2010年以后,大量项目开始以“城市综合体”的身份亮相,以中原万达的开业为标志,接下来包括锦艺引入王府井等动作,都被冠以城市综合体的名头,在郑州楼市颇吸引眼球。
  后来,每一个城中村改造项目就是一个城市综合体,包括升龙城、升龙天汇广场、正商城、盛润·锦绣城等在内的项目动辄都打出了打造“城市中心综合体”的口号。
  应该说,城市综合体的出现有其原因。一般来说,城中村改造项目体量巨大,能够容纳的常住人口也十分巨大,一个项目几乎就是一个城,为了生活的便利,配建一定的商业体量也无可厚非。
  但值得注意的是,城市综合体并非单纯的“住宅+商业+写字楼”,其运作模式和发展路径与单纯的住宅项目并不相同,绝非各种商业类型的简单叠加,非常考验运营商后期的管理和服务,这对于投资者而言,需要警惕其中的投资风险,谨慎地投资。

未来 一线大鳄的关注,房价即将破万
  主城区丰富的市政配套设施和便利的交通,不仅吸引了购房者,也吸引了一些地产大鳄的目光,就目前而言,几乎所有进驻郑州的地产大鳄,包括保利、华润、金地、万达、恒大在内,几乎都将自己的首个项目放在主城区。
  以华润为例,其进驻郑州的首站,就是郑州的“心脏”——其首个项目华润·万象城坐落于铭功路以东、西太康路以南、民主路以西、自由路以北,在城市核心区中兼具交通与自然条件双重优势。华润·万象城项目将以万象城为核心,包含五星级酒店、5A甲级写字楼和高端住宅的多业态城市综合体。
  所谓“英雄所见略同”,主城区能够赢得挑剔的地产大鳄的目光,既说明主城区的居住条件十分优越,也证明了该区域的成长前景十分光明。
  就目前而言,市区不少项目销售价格都已经破万元,如果按照现在的发展趋势,在整个供需结构和政策环境没有大变化的前提下,主城区房价破万元只是个时间问题。


来源:来源:河南商报 发布时间:2013-7-1   访问次数:1359 关闭本页